ШТИРЛИЦ для отрасли: недвижимость
Компании, работающие со сделками с недвижимостью, входят в круг субъектов 115-ФЗ наравне с лизингом и микрофинансовыми организациями: идентификация клиента, установление бенефициаров и сверка по санкционным перечням (ООН/OFAC/ЕС) для них обязательны. Проверяются стороны сделки — люди и компании, — а не сам объект.
Сценарии проверки в отрасли
- KYC клиента при онбординге — идентификация до начала обслуживания и до сделки.
- Сверка по санкционным перечням (ООН/OFAC/ЕС), включая публично значимых лиц (ПДЛ/PEP).
- Проверка контрагента перед оплатой — юридического лица или ИП, участвующего в сделке.
- Подрядчик в тендере — если компания привлекает исполнителей на работы.
Кого и что проверяем
Что в состав досье не входит: юридическая история объекта — правоустанавливающие документы, обременения, сведения о зарегистрированных правах. ШТИРЛИЦ проверяет людей и компании; проверка самого объекта решается другими инструментами.
- Стороны сделки — физические лица: идентификация (ФИО, дата рождения, ИНН), суды (СОЮ/арбитраж), исполнительные производства ФССП, банкротство (ЕФРСБ), санкционные перечни (ООН/OFAC/ЕС), ПДЛ/PEP, бизнес-связи (ИП, доли в ООО).
- Стороны сделки — юридические лица и ИП: статус в ЕГРЮЛ/ЕГРИП (руководитель, учредители), суды (СОЮ/арбитраж), исполнительные производства ФССП, банкротство (ЕФРСБ), госконтракты (44-ФЗ/223-ФЗ) и реестр недобросовестных поставщиков (РНП), аффилированность, бенефициарные владельцы.
- Перечни: санкционные перечни (ООН/OFAC/ЕС).
- Не проверяются: здоровье, религия, политические взгляды, членство в объединениях — ст.86 п.4/5 ТК РФ.
Как это работает на потоке
Проверка встраивается в онбординг через API либо запускается пакетно по списку клиентов и контрагентов. Пайплайн из 9 этапов по 30+ источникам даёт досье за минуты с риск-скорингом 0–100, AI-резюме и экспортом в PDF или JSON. Журнал проверок фиксирует, кто, кого и когда проверял, — аудиторский след для внутреннего контроля и для взаимодействия с регулятором.
Мониторинг закрывает требование проверять не только до операции: изменения по клиенту или контрагенту приходят оповещением. Развёртывание self-hosted — персональные данные сторон сделки не покидают ваш контур.
Законность и личный риск
Для субъекта 115-ФЗ идентификация клиента и сверка санкционных перечней (ООН/OFAC/ЕС) обязательны; цена пропуска — претензии регулятора и риск блокировки счетов. Основание для проверки — открытые и официально раскрываемые сведения (ст.6 ч.1 п.11 152-ФЗ); там, где проверяется работник, требуется его письменное согласие (ст.86 п.3 ТК РФ).
С 11.12.2024 действует ст.272.1 УК РФ об ответственности за незаконный оборот персональных данных. В сделках с недвижимостью объём персональных данных велик, а участников много, поэтому прослеживаемость важна не меньше полноты: у каждого факта в досье есть названный источник, ссылка и дата. Проверка законна в силу характера источника и при наличии согласия там, где оно требуется.
Частые вопросы
Проверяет ли ШТИРЛИЦ саму недвижимость — обременения, аресты, историю собственников?
Нет: ШТИРЛИЦ проверяет людей и компании — стороны сделки, — а не сам объект. Правоустанавливающие документы, обременения и сведения о зарегистрированных правах в досье не входят, для юридической истории объекта нужны другие инструменты, работающие с реестром прав. Досье покрывает продавца и покупателя — суды, ФССП, ЕФРСБ, санкционные перечни, бенефициаров.
Как устанавливается бенефициар, если покупатель — не физическое лицо, а ООО?
ШТИРЛИЦ прослеживает цепочку от ЕГРЮЛ к конечным физическим лицам: руководитель и учредители компании-покупателя, их доли, аффилированные структуры и статус конечных бенефициаров сводятся в одно досье. Это закрывает обязанность устанавливать бенефициарного владельца по 115-ФЗ для сторон сделки, оформленных через юридическое лицо, а не напрямую.
Можно ли использовать для проверки данные о стороне сделки, полученные от другого агентства или риелтора?
Использовать можно, но только при отдельном согласии субъекта на передачу его данных третьим лицам — ст.10.1 152-ФЗ требует такое согласие независимо от согласия на саму обработку. Без него передача и использование чужих данных о физическом лице создаёт риск по ст.272.1 УК РФ, действующей с 11.12.2024, — и для передающей, и для запрашивающей стороны.
Что если проверяемый человек, например продавец, требует исключить свои данные из результатов проверки?
Субъект вправе потребовать исключения своих данных, если проверка велась незаконно или с нарушением условий обработки, — это прямо предусмотрено ст.8 ч.2 152-ФЗ. Право не отменяет обязанность субъекта 115-ФЗ провести идентификацию и сверку с санкционными перечнями до сделки: законно собранные для этой цели факты исключению по этому основанию не подлежат.